BERDUGO

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Generalites

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Forms de TAMA38

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Les pièges à éviter

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Le Tama 38 : Pour un renouveau urbain plus sécurisé

Agrandir sa maison et renouveler son immeuble sans le moindre cout financier, c'est désormais possible avec le programme du Tama 38.

Le Tama 38, est l'abréviation de l'expression תכנית מתאר ארצית" ” qui correspond en français à la "Planification du Réseau National ". Il s'agit d'un plan d’urbanisation visant à renforcer les anciens immeubles.

Ce projet représente un enjeu économique considérable et il s'agit d'une opération à risque qui requiert la vigilance accrue des copropriétaires ainsi que l'accompagnement juridique d'un professionnel spécialisé dans ce domaine.  

Notre Cabinet, spécialisé en droit immobilier, se tient à votre disposition pour vous prodiguer les meilleurs conseils en la matière, vous informer sur les démarches à entreprendre, évaluer la faisabilité du projet et vous mettre en garde sur les risques majeurs que peut comporter une telle opération.

Nous vous guiderons tout le long du projet, durant l'étape préliminaire du projet en vous assistant sur la négociation du contrat avec le promoteur, pendant la période des travaux en veillant au respect des obligations du promoteur et enfin une fois le projet terminé.

En quoi consiste ce projet du Tama 38 ? Comment fonctionne-t-il ? Et quels sont ses apports pour l'économie Israélienne ?

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Origine et objectif du projet

A la fin des années 90 le Gouvernement Israélien entreprend de mettre en place un Comité Directeur ayant pour objet de traiter le problème relatif aux tremblements de terre. Sa première préoccupation sera d'aborder toutes les anciennes constructions en Israël n'étant pas suffisamment résistantes. Le programme du Tama 38, entré en vigueur en 2005, établit les lignes directrices pour déterminer le cadre normatif facilitant l'octroi de permis pour des constructions renforcées tout en octroyant des droits aux constructeurs sur le plan économique ainsi qu'aux occupants.

L'intervention gouvernementale visant à protéger ces anciennes habitations en renforçant les fondations concerne en particulier les bâtiments construits dans l’urgence pour pallier au manque de logements avec l'émergence de l'immigration dans le pays, ne se conformant pas aux normes sécuritaires. Les conséquences d’un tremblement de terre pourraient ainsi se révéler désastreuses.

Les dispositions du Tama 38 s'appliquent sur les bâtiments déjà existants et construits avant le 1er Janvier 1980. Ces derniers devant être nécessairement renouvelés pour satisfaire aux exigences standards qui n'existaient pas au moment de leur construction.

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Mais comment financer une opération d'une telle ampleur ?

Ces opérations de renforcement de constructions impliquent un coût très élevé que les municipalités ne peuvent fournir pour chacun des anciens bâtiments.

Pour ce faire, l'exécution du projet se réalisera par l'initiative des promoteurs qui prendront à leur charge les travaux de rénovation tout en bénéficiant de nombreux avantages. En effet, les municipalités octroient de nouveaux droits de constructions sur les bâtiments anciens pour inciter les promoteurs à y investor.

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Les obligations réciproques des parties à l'accord :

Les copropriétaires céderont au promoteur la propriété des appartements qui seront rajoutés.

En contrepartie il incombera au promoteur de :

-       Financer tous les travaux de renforcement du bâtiment,

-       Installer un ascenseur,    

-       Ajouter une pièce sécurisée dans chaque appartement,

-       Respecter toutes autres contreparties convenues entre les parties (pièces supplémentaires, terrasse, parking…)

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Quels sont les profits et avantages des parties ?

• Les municipalités :

Dès lors les municipalités s'assurent de la sécurité de ses constructions et de ses citoyens à moindre cout et permet d'éviter d'éventuels risques provenant des catastrophes naturelles sur les constructions ainsi que sur ses citoyens.

• Les propriétaires :

Les propriétaires bénéficieront de nombreux avantages en contrepartie des désagréments des travaux ainsi que la renonciation à leur potentiel droit de construction. En plus de profiter d'une meilleure protection et d'un plus grand confort, ils bénéficient d'une augmentation considérable sur la valeur de leur habitation. Cette amélioration se traduit par un agrandissement de leur appartement, d'une terrasse ou encore de l'installation d'un ascenseur, le renforcement et la rénovation de leur habitation.

• Le promoteur :

En contrepartie des avantages qu'il accorde aux co-propriétaires de l'immeuble, le promoteur a le droit d'acquérir des logements supplémentaires dans le bâtiment qu'il rénove. Il s'agit généralement d'un étage et demi dans la zone centrale et 2,5 étages en zone périphérique mais cela différera en fonction du type de projet choisi. Il bénéficie également d'une exonération fiscale sur la taxe d'amélioration du bien au moment de la vente des appartements.

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Qu'en est-il de l'avis de la copropriété pour le projet du Tama 38 ?

La décision sur l'opération de Tama 38, requiert nécessairement l'avis des copropriétaires avant même d'engager les travaux de rénovation. Un accord doit être préalablement élaboré entre l'entrepreneur et les co-propriétaires. En fonction du choix du projet Tama 38, le nombre de voix diffèrera, à savoir 66% pour les travaux de renforcements des habitations et 80% pour l'opération nécessitant la démolition du bâtiment. 

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Tama 38 – Ses différentes forms

Un promoteur peut recourir à quatre types de procédures dans le cadre de la réalisation du Tama 38.  

Il convient donc de bien s'informer en amont sur les conditions réunies pour la réalisation de chacun des projets de Tama 38, ainsi que des différents droits accordés aux copropriétaires en fonction du modèle choisi.

Quelles sont les différentes formes prévues pour l'exécution du Tama 38 ?

Quels sont les avantages et inconvénients de chacune ?

Quels droits confèrent-ils aux parties ?

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1. Tama 38/1 - Rénovation et renforcement du bâtiment

Le projet a connu de nombreuses reformes au cours de ces dernières années et un certain nombre de modifications ont été apportées pour renforcer les bâtiments contre les tremblements de terre.

Il offre la possibilité de rajouter 1,5 étage pour renforcer le bâtiment avec une possibilité d'extension de 25 m2 des appartements existants.

La réalisation du projet se fait depuis un bâtiment déjà existant. Les fondations de l'immeuble sont maintenues mais il y sera rajouté des pièces supplémentaires ainsi que les travaux nécessaires en vue du renforcement du bâtiment.

L'exécution du projet s'effectue alors que les habitants de l'immeuble continuent à y vivre.  

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  2. Tama 38/2 - Démolition et reconstruction

Cette procédure est plus complexe que le projet Tama 38/1 et demande plus de rigueur.

Le Tama 38/2 correspond à la construction d'un nouveau bâtiment à la place de l'ancien.

Dans ce projet le bâtiment existant est totalement détruit et un bâtiment entièrement nouveau est construit à la place, conformément aux nouvelles règles de construction.

Durant la réalisation des travaux de l'immeuble, les copropriétaires doivent quitter leur appartement. Ces dépenses sont généralement prises en charge par le promoteur qui leur assure un nouveau logement ainsi que les frais de déménagement.

Ce projet présente l'avantage qu'il s'agit d'un bâtiment entièrement rénové et reconstruit. Ainsi, il ne sera pas nécessaire d'adapter les plans aux contraintes d'un bâtiment déjà existant, comme cela devra être fait dans le Tama 38/1.

En revanche, ce projet présente également des inconvénients et comporte de nombreux risques. Il convient donc de s'interroger sur les éventuels dangers que pourrait impliquer un tel projet, les mesures à prendre en amont et se munir de mécanismes juridiques visant à se protéger.

En effet, en raison de la complexité des travaux et du projet, ce dernier présente une plus grande incertitude quant à sa faisabilité. Cette incertitude entraine également la difficulté d'estimation de la durée des travaux et engendre très souvent des retards sur l'achèvement des travaux et sur la livraison des appartements. La procédure est plus lourde et plus longue car elle comprend notamment l'obtention du permis de construire délivré par la municipalité.

Par ailleurs, les copropriétaires ou locataires se retrouvent sans logement et doivent nécessairement déménager et trouver un logement de substitution.

Enfin, la taille des appartements reçus dans le cadre de ce projet, sera calculée en fonction de la surface d'origine, et ce point nécessite une sérieuse négociation avec le promoteur.

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  3. Tama 38/3 - Renforcement et augmentation des droits de constructions 

Ce projet permet d'optimiser la construction et d'offrir une meilleure rentabilité économique pour les promoteurs.

Il s'agit d'une incitation économique significative pour renforcer la construction en élargissant la possibilité de construction pour attirer davantage les promoteurs sur les anciens bâtiments nécessitant un renforcement des fondations et qui sont situés dans les zones périphériques.

Ce droit de constructions supplémentaires peut aller jusqu'à 2,5 étages et permet le renforcement des bâtiments plus difficiles d'accès et a priori moins attractifs pour les promoteurs.

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  4. Tama 38/4 - Un élargissement du champ d'application

Toujours dans une politique d'incitation à l'exécution du projet de Tama 38, le gouvernement est intervenu en Février 2015, pour traiter du projet d'amendement du Tama 38/4.

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Son champ d'application est le suivant :

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1. Elargir le champ d'application du Tama 38 aux bâtiments commerciaux et aux bureaux car les citoyens se trouvent la majorité de leur journée à leur lieu de travail.

2. Extension du programme sur les constructions entre 1980 et 1992 non conformes aux normes sécuritaires nationales. Bien que la norme soit applicable dès 1980, les bâtiments construits par la suite ne sont pas suffisamment résistants aux risques de tremblements de terre.

3. Favoriser une meilleure rentabilité pour les projets en zone périphérique. Il convient de mettre en balance le coût du projet et la valeur du terrain.

4. Proposer une utilisation mixte des bâtiments commerciaux et résidentiels.

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TAMA 38 – Les pièges à éviter

Le projet de Tama 38 bien qu'alléchant, présente plusieurs risques qu'il convient d'identifier au préalable et avant toute signature.

Notre Cabinet est en mesure de vous conseiller au mieux afin de mettre en place les mécanismes juridiques les plus appropriés vous permettant de vous protéger au maximum et d'optimiser vos droits.

Cet accompagnement permettra d'assurer au mieux la défense des copropriétaires en cas d'insolvabilité du promoteur, de l'interruption des travaux ou encore de retard injustifié.

Avant d'engager toute procédure de Tama 38 il convient de s'assurer que l'avis de la copropriété a bien été recueilli conformément au modèle de projet choisi. Il convient ensuite de prendre les garanties adaptées au projet et enfin d'intégrer le tout au contrat à signer face au promoteur.

La majorité requise :

La prise d'une telle décision implique nécessairement l'avis de la copropriété avant de démarrer le projet et les travaux de rénovation.

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La majorité requise diffère en fonction du type de projet de Tama 38 choisi.

1. Les modifications au profit des parties communes (rajout d'une pièce sécurisée, d'un ascenseur, agrandissement de l'entrée de l'immeuble, …) requièrent une majorité de 60% des copropriétaires.

2. Dans le cadre de la construction de nouveaux appartements du Tama 38, incluant des modifications des parties communes, soit le modèle du Tama 38/1, la majorité requise est de 2/3 soit 66% des propriétaires des appartements ainsi que 2/3 des parties communes.

3. Enfin dans le cadre du projet Tama 38 impliquant une démolition du bâtiment existant, la majorité requise sera de 4/5 soit 80% des copropriétaires ainsi que 80% des parties communes.

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Quelles sont les garanties à exiger du constructeur dans un contrat de Tama 38 ?

S'agissant d'un projet de grande envergure qui va se dérouler sur plusieurs mois et qui engage des fonds importants, la question des garanties est d'une importance capitale.

 

Ci-dessous vous trouverez les garanties le plus souvent proposées par le constructeur.

1. Caution bancaire : Il s'agit de la garantie la plus fréquente. Dans ce cas de figure, c'est la banque qui se chargera d'assurer les risques d'insolvabilité du promoteur.

2.  Garantie d'exécution : Elle permet de garantir la bonne exécution du projet et la livraison dans les temps impartis au contrat. C'est la garantie la plus difficile a obtenir car elle dépend du seul constructeur et peut parfois être actionnée sur son propre patrimoine. Il peut s'agir de la caution personnelle du constructeur ou d'une certaine somme conservée en séquestre jusqu’à livraison des appartements. Cette garantie est indispensable et fait l'objet de négociations difficiles. Dans de nombreux cas, seul un Avocat spécialisé en la matière pourra obtenir une garantie suffisante.

3. Garantie de malfaçons : Une fois les travaux achevés, cette garantie permet de réparer les malfaçons qui se révèleront au cours de la période d'inspection, en général de 12 mois. Cette garantie est indispensable, d'autant plus lorsque l'appartement est loué et que vous devez respecter vos obligations envers vos locataires.

4. Garantie d'enregistrement : Cette garantie permet d'assurer l'enregistrement au Cadastre au nom de chaque copropriétaire. La meilleure garantie consiste en une certaine somme conservée sous séquestre jusqu’à enregistrement. Là encore l'intervention d'un Avocat spécialisé en la matière est vivement recommandée afin de protéger au mieux vos intérêts.  

 

Il est important de noter que ces 4 garanties ne sont pas les seules et qu'à chaque type de contrat il faut prévoir des garanties solides afin d'assurer les intérêts des copropriétaires et des locataires, s'il y en a.

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Nos recommandations : 

1. Avant signature du contrat, il est impératif de se renseigner sur l'expérience et l'ancienneté du promoteur ainsi que sa capacité financière.

2. Il convient de s'assurer que l'entrepreneur a reçu un accompagnement bancaire pour le projet sans lequel il ne pourra pas démarrer.

3. Il est également primordial d'insérer au contrat un calendrier prévoyant les différentes étapes de la construction et un délai au-delà duquel les garanties pourront jouer.   

4. Il convient de prévoir clairement au contrat le détail des dépenses qui seront intégralement prises en charges par le promoteur, notamment les différents impôts liés au projet.

5. Une clause permettra de définir la responsabilité du promoteur dans le cadre du projet. Ce dernier sera le seul responsable en cas de dommage physique sur les biens et sur les personnes.

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Que faire en cas de refus d'un des copropriétaires ?

A chaque exécution de projet Tama 38, les copropriétaires et promoteur sont systématiquement confrontés par le problème du refus d'un des copropriétaires.

 

Lorsque ce refus s'avère injustifié et empêche les autres copropriétaires de se protéger contre les risques sismiques et d'augmenter de manière significative la valeur de leur bien, il convient de rejeter ce refus.   

 

La loi et la jurisprudence ont permis d'encadrer la situation lorsqu'au moins un des copropriétaires  s'oppose à la conclusion du contrat et que la majorité requise des voix a été remplie en fonction du type de projet. Ainsi il est dorénavant possible d'approuver l'exécution des travaux bien que l'avis de tous les copropriétaires n'a pas été retenu, par le biais d'une revendication des copropriétaires détenant 2/3 de la copropriété et des appartements.

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En revanche, les juridictions accepteront l'objection d'un des copropriétaires si elle est motivée par les considérations suivantes :

1. Manque de faisabilité économique du propriétaire dans l'exécution du projet

2. Refus du promoteur d'octroyer un logement de substitution pour le projet comprenant la destruction du bâtiment.

3. Non-réception des assurances et des garanties usuelles.

4. Circonstances personnelles particulières

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En-dehors de ces cas, les Tribunaux ont tendance à favoriser l'exécution des travaux et à faire payer une indemnité au copropriétaire récalcitrant.  

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